保利未来大都汇坐落于昌平区鲁疃西路与英才南一街交汇处，是未来科学城东区能源谷核心地标，为北京首个商业、办公、地铁一体化规划建设的 TOD 超级城市综合体。项目总建面约 68 万㎡，集超甲级写字楼、10.36 万㎡保利时光里商业、星级酒店、人才公寓于一体，以 “天空之城” 为建筑形态，150 米建筑高度成为未来科学城城市天际线制高点，凭借百米高空连廊、无中柱灵活办公空间、巨量配套商业，打造一站式微度假式工作生活场景，适合能源科技、硬科技、生物医药、央企上下游配套企业设立研发中心与区域总部。

项目分为南区、北区两大板块，本次核心介绍南区 B‑4 商务办公楼，地下 4 层，地上 33 层，建筑高度 149.9 米，总建筑面积 42171㎡；大堂层高 11.4m，室内净高 8.2m，大堂面积约 430㎡，大堂、电梯厅全部采用全石材精装铺设，企业对外展示形象高端大气。

办公标准层建筑面积约 1500㎡，层高 4 米，户内净高 2.9 米，走廊净高 2.6 米，网络地板高度 120mm；开间约 46 米，进深约 32 米，柱距达到 9 米，采用无中柱设计，办公场域无硬性界限，企业可以按需自由分割、多元组合，最大化提升空间使用率，楼板荷载 200kg/㎡，可适配研发设备、测试仪器摆放需求。

幕墙由英海特工程咨询顾问，灯光系统由 BP 照明设计，园林景观由 SWA 景观建筑设计，整体由美国 GP 建筑设计、北京市建筑设计研究院等多家顶尖机构联合打造，外立面为 LOW‑E 玻璃幕墙，窗户采用外悬开启方式，每层预留独立数据机房位置，并预留冷却水系统，满足科研企业机房部署条件。

机电配套配置完备，单栋楼宇配置 8 台客梯 + 1 台货梯 + 2 台地库转换梯，客梯载重 1350kg，货梯载重 1800kg，高区梯速可达 4m/s，支持人脸识别、二维码刷卡选层梯控。空调系统采用麦克维尔两管制风机盘管系统，搭配带 PM2.5 过滤功能集中新风系统，兼顾通风品质与温控灵活度。电力配置双路 10KV 市电供电，变压器总容量 20800kVA，办公层电力指标 80w/㎡，配置 1 台 1350kW 柴油备用发电机，供应电压 220V/380V，保障科研设备不间断运行。通讯实现移动、电信、联通三大运营商光纤全覆盖；楼宇配备完整闭路监控、楼宇自控、自动喷洒消防系统，安防消防标准达超甲级水准。

园区最大亮点为北京首个百米高空连廊，连廊之上设置空中跑道、发布大厅、健身中心、咖啡馆、艺术展廊、空中餐厅等多元公共空间，构建垂直立体的社交、会务、休闲场景，打破传统写字楼功能边界北京房天下。

依托无中柱大框架结构，空间分割自由度极高，可出租面积区间200㎡‑25000㎡，主流户型包含 220㎡、380㎡、550㎡、730㎡、770㎡，标准整层 1500㎡，相邻空间可打通合并。小户型适配十几至四十人科创初创团队；半层、整层空间适配成长型科技企业研发中心；大面积可组合空间可满足总部机构办公需求。

房源交付分为毛坯、遗留简装、精装带家具，部分精装房源拎包即可入驻，全部房源支持工商注册。入驻企业可申报未来科学城产业扶持政策，符合条件企业可申请租金补贴、人才政策红利。

市场参考租金：2.5‑3.2 元 /㎡/ 天，物业费 25‑28 元 /㎡/ 月，租金随楼栋、楼层、朝向、装修条件、签约年限浮动。项目常规三年起签，优质企业可洽谈优厚装修免租期，付款方式可协商。项目体量大，房源更新迭代快，实际空置户型、最新报价需要电话确认